서울 도심에 오래된 오피스 빌딩을 보유한 건물주라면 앞으로 몇 년간 중요한 선택을 해야 할 수 있다. 대규모 신축 오피스가 들어서기 전에 돈을 들여 건물을 고칠 것인가, 임대료를 조정해 기존 임차인을 붙잡을 것인가, 아니면 매각할 것인가.
2029년부터 서울 주요 업무지역에 신규 오피스 공급이 집중될 것으로 예상되면서 노후 빌딩의 임대 경쟁력과 자산가치에도 변화가 나타날 가능성이 커졌다. 같은 도심권역에서도 건물의 준공 시기에 따라 거래가격에 상당한 차이가 나타나고 있다.
글로벌 부동산 서비스 기업 쿠시먼앤드웨이크필드(C&W)가 동아닷컴의 추가 질의에 답한 자료에 따르면, 2026년 4분기부터 2030년까지 서울 3대 업무권역에 공급될 예정인 오피스는 연면적 기준 약 340만㎡(103만 평)다.
올해 상반기 이미 준공된 물량을 제외한 수치로, 2026년 3분기 기준 기존 오피스 재고 약 1047만㎡의 33%에 해당한다.
다만 이는 예정된 개발사업의 전체 연면적을 합산한 것으로, 실제 임대 가능한 면적이 33% 늘어난다는 뜻은 아니다. 인허가와 공사 진행 상황에 따라 준공 시기와 공급 규모도 달라질 수 있다.
● 신규 오피스 66%가 도심에…2029~2030년 공급 집중
신규 공급은 지역별로 균등하지 않다.향후 예정 물량의 약 66%인 224만㎡(68만 평)가 광화문·종로 등 도심권역(CBD)에 집중된다. 강남권역(GBD)은 약 89만㎡(27만 평·26%), 여의도권역(YBD)은 약 28만㎡(8만 평·8%)다.
각 권역의 기존 오피스 재고와 비교하면 신규 공급 예정 물량은 도심권역의 약 48%, 강남권역의 23%, 여의도권역의 13%에 해당한다. 도심권역에서 상대적으로 큰 변화가 나타날 수 있다는 의미다.
공급 시기도 특정 기간에 몰려 있다. C&W에 따르면 2026년 4분기부터 2028년까지 예정된 공급량은 약 48만㎡로 전체의 14%에 그친다.
반면 2029년에는 약 116만㎡, 2030년에는 약 177만㎡가 공급될 예정이다. 두 해에 집중된 물량이 전체의 약 86%다.
강남권역에서는 2030년 상반기 준공 예정인 서리풀 옛 정보사 부지 개발사업이 공급량의 상당 부분을 차지한다. C&W가 집계한 이 사업의 연면적은 약 58만㎡다.
서울 3대 업무권역의 연평균 신규 오피스 공급 규모도 2016~2025년 약 29만㎡에서 2026~2030년 약 72만㎡로 2.5배가량 증가할 것으로 추산됐다.
신축 건물이 한꺼번에 들어오면 기존 오피스는 임차인을 확보하기 위해 더 치열하게 경쟁해야 할 수 있다. 특히 시설이 노후화된 건물은 임대료를 조정하거나 내부 공간을 개선하는 등의 대응이 필요해질 가능성이 있다.
그러나 공급이 늘어난다고 모든 노후 빌딩의 임대료와 가격이 반드시 떨어지는 것은 아니다. 실제 영향은 건물의 입지와 시설 수준, 임차 수요, 신규 공급의 실현 여부에 따라 달라진다.
● 같은 도심인데 건물값 33% 차이…연식만의 문제일까
오피스 거래시장에서는 이미 건물 준공 시기에 따른 가격 차이가 나타나고 있다.
C&W가 분석한 도심권역 오피스 거래가격을 보면 2011년 이후 준공된 건물의 ㎡당 거래가격 중위값은 약 1063만 원이었다. 반면 1990년 이전 준공된 건물은 약 800만 원으로, 상대적으로 신축에 가까운 건물 집단의 가격이 약 33% 높았다.
3.3㎡당으로 환산하면 각각 약 3510만 원과 2640만 원이다. 같은 1000평 규모의 건물에 이 가격을 단순 적용하면 약 87억 원의 차이가 발생한다.
다만 서로 다른 건물들의 거래가격 중위값을 비교한 결과이므로 가격 차이를 건물 연식만의 영향으로 해석해서는 안 된다. 위치와 규모, 임차인 구성, 임대료, 거래 시점 등 여러 조건이 다르기 때문이다. 1000평 기준 가격 차이도 단순 환산한 예시이지 실제 개별 건물의 감정평가 결과는 아니다.
오래된 건물의 거래가격이 낮다고 무조건 투자 가치가 떨어지는 것도 아니다.
상대적으로 저렴하게 매입한 뒤 임대수익을 개선하거나 재개발을 추진할 수 있다면 투자 기회가 생길 수 있다. 반대로 매입가격이 낮더라도 임차인을 확보하지 못하고 유지·보수비가 계속 늘어난다면 수익성은 악화할 수 있다.
따라서 건물주는 주변 신축 오피스의 거래가격뿐 아니라 자신의 건물이 앞으로 얼마나 안정적인 임대수익을 창출할 수 있는지 따져봐야 한다.
● 임대수익 10억 원 그대로인데 건물값은 70억 원 차이
오피스 빌딩의 가치를 판단할 때 중요한 지표 중 하나가 자본환원율, 이른바 ‘캡레이트(Cap Rate)’다.
캡레이트는 건물의 연간 순영업소득(NOI)을 자산가격으로 나눈 비율이다. 순영업소득은 임대료 등 운영수입에서 건물 운영에 필요한 비용을 뺀 금액으로, 대출이자와 법인세 등을 반영한 최종 순이익과는 다르다.
건물의 연간 순영업소득이 같다면 캡레이트가 낮을수록 계산상 건물 가치는 높아지고, 캡레이트가 높을수록 가치는 낮아진다.
예를 들어 연간 순영업소득이 10억 원인 빌딩의 캡레이트가 4%라면 이론적인 건물 가치는 250억 원이다. 캡레이트가 5%로 높아지면 200억 원, 6%라면 약 167억 원으로 내려간다.
C&W에 따르면 서울 오피스 시장의 캡레이트는 2022년 2분기 3.3%에서 2024년 2분기 4.3%로 상승했다. 이후 2025년 4분기 3.8%로 내려갔다가 2026년 3분기에는 4.0%를 기록했다.
연간 순영업소득 10억 원을 기준으로 계산하면 캡레이트가 3.3%일 때 건물 가치는 약 303억 원이지만, 4.3%에서는 약 233억 원으로 낮아진다. 임대수익이 전혀 변하지 않아도 적용되는 캡레이트에 따라 계산상 자산가치가 약 70억 원 차이 나는 것이다.
다만 이는 건물의 가치평가 원리를 설명하기 위한 계산이다. 실제 거래가격은 임대차계약의 안정성, 향후 임대료 전망, 건물 상태, 금융조달 여건 등에 따라 달라질 수 있다.
금리와 캡레이트도 항상 같은 속도로 움직이지는 않는다.
국고채 3년물 월평균 금리는 2022년 10월 4.24%로 당시 최고 수준을 기록했지만, 서울 오피스 캡레이트는 약 1년 반 뒤인 2024년 2분기에 정점에 도달했다.
최근에도 국고채 3년물 월평균 금리는 2025년 5월 2.33%에서 2026년 9월 3.99%로 1.66%포인트 상승했지만, 같은 기간 서울 오피스 캡레이트는 4.0% 안팎을 유지했다.
금리가 상승했다고 건물 가격이 즉시 하락하거나, 금리가 내려갔다고 곧바로 가격이 오르는 것은 아니다. 금리 변화가 부동산 투자자의 요구수익률과 실제 거래가격에 반영되기까지는 시차가 발생할 수 있다.
● 낡은 빌딩, 리뉴얼하면 정말 돈을 더 벌까
신축 오피스와 경쟁하기 위해 노후 빌딩을 고치는 방법도 있다. 그러나 건물을 새롭게 단장했다고 반드시 임대수익이 증가하는 것은 아니다.
C&W는 지난달 29일 개최한 ‘오피스 트렌드와 리포지셔닝 전략’ 웨비나에서 단순히 외관과 시설을 바꾸는 리모델링을 넘어, 임차인과 방문객이 건물을 선택할 이유를 만드는 ‘리포지셔닝’이 중요하다고 강조했다.
C&W가 광화문 일대 주요 오피스 빌딩의 카드 매출과 소셜데이터를 분석한 결과, 디타워는 오후 3시 이후 매출 비중이 56%에 달했다. 그랑서울은 리뉴얼 이후 소셜미디어 언급량이 322% 증가했다.
이러한 사례는 오피스 저층부 상업시설이 입주 기업 직원들만 이용하는 공간을 넘어 외부 방문객을 끌어들이는 장소가 될 수 있음을 보여준다.
그러나 건물주 입장에서는 방문객이나 매장 매출 증가보다 이러한 변화가 실제 임대수익으로 연결되는지가 중요하다.
매출에 따라 임대료가 달라지는 계약이라면 상업시설의 매출 증가가 임대수익에 직접 영향을 줄 수 있다. 고정 임대료 계약에서도 공실 감소나 재계약 조건 개선, 오피스 임차인 유치 경쟁력 강화를 기대할 수 있다.
문제는 이 같은 효과가 실제로 얼마나 발생했는지다.
동아닷컴은 C&W에 디타워와 그랑서울의 리뉴얼 전후 임대료, 공실률, 순영업소득 변화와 투자비 회수 기간 등을 추가로 질의했다.
이에 C&W는 두 건물에 대한 분석이 카드 매출과 소셜데이터를 통해 소비와 자산 인식의 변화를 살펴본 것이며, 실제 임대차계약과 리뉴얼 전후 순영업소득은 비공개 자료라고 설명했다.
따라서 두 사례에서 임대수익이 실제로 얼마나 늘었는지, 투자비를 얼마나 회수했는지는 확인되지 않았다.
방문객이 늘고 상업시설이 활성화됐다는 사실만으로 건물주의 투자수익까지 개선됐다고 판단할 수는 없다는 뜻이다.
● 리뉴얼보다 매각이 유리할 수도…건물주가 따져야 할 것
그렇다면 오래된 오피스 빌딩을 보유한 건물주는 무엇을 기준으로 리뉴얼 여부를 결정해야 할까.
우선 현재 상태로 계속 운영할 때와 리뉴얼한 뒤 운영할 때의 수익을 비교해야 한다.
현재 임대료와 공실률, 향후 임차 수요를 살펴보고, 리뉴얼 이후 임대료와 점유율이 얼마나 개선될 수 있는지 추산하는 방식이다.
여기에는 공사비뿐 아니라 공사 기간에 받지 못하는 임대료, 추가 운영비, 차입금 이자 등도 포함해야 한다.
입지가 좋고 건물의 기본 구조에 문제가 없다면 상대적으로 적은 투자로 임대 경쟁력을 높일 수 있다. 반면 층고가 낮거나 평면과 설비에 한계가 있는 건물은 상당한 돈을 들여 고쳐도 신축 오피스와 경쟁하기 어려울 수 있다.
C&W는 리뉴얼 이후 늘어나는 임대수익과 건물 가치가 투자비를 충분히 웃돌 때 리뉴얼이 유리하다고 설명했다. 반대로 공사비와 공사 중 손실을 추가 수익으로 회수하기 어렵다면 매각이 더 합리적일 수 있다는 것이다.
투자자가 건물을 얼마나 오래 보유할 수 있는지도 중요하다.
건물 가격이 장기적으로 상승할 가능성이 있더라도 부동산 펀드의 만기가 다가오거나 자금 사정 때문에 오래 보유할 수 없다면 리뉴얼보다 매각이 현실적인 선택이 될 수 있다.
재개발 가능성을 높게 평가하는 매수자가 현재 수익가치보다 높은 가격을 제시하는 경우에도 마찬가지다.
결국 노후 빌딩의 가치를 결정하는 것은 건물을 얼마나 새것처럼 바꾸느냐만이 아니다. 얼마를 투자해, 얼마나 많은 추가 임대수익을 얻고, 그 효과가 언제 나타나는지를 계산해야 한다.
특히 2029~2030년 신규 오피스 공급이 집중될 것으로 예상되는 만큼 기존 건물주에게는 의사결정 시점도 중요한 변수가 될 수 있다. 다만 예정된 신규 공급이 개별 빌딩의 임대료와 매각가격에 미칠 영향은 아직 확정할 수 없다.
리뉴얼할 것인가, 현재 상태로 운영할 것인가, 아니면 매각할 것인가. 정답은 건물마다 다르다. 현재 임대수익과 추가 투자비, 미래 임차 수요, 매각 가능한 가격을 비교하는 것이 판단의 출발점이다.
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